특례보금자리론 DSR이 궁금하시나요? DSR 적용받지 않습니다. 1월 30일부터 시행되는 특례보금자리론 자격 및 대출 신청 전 주의사항에 대해 알아보겠습니다.
목차
1. 특례보금자리론이란?
정부 발표에 따르면 ‘글로벌 통화긴축에 따른 시장금리 상승으로 가계부채 상환 부담이 크게 증가하고 있어 서민들의 부담 경감 확대가 필요한 상황’이라고 합니다. 즉, 지속되는 고금리로 인해 가계 부채가 부담이 크다는 것인데요. 그것의 해소를 위해 일시적으로 ‘특례보금자리론’을 시행한다는 방침입니다. 특례보금자리론의 가장 큰 특징은 ‘주택 가격이 9억 원이하면 소득에 관계없이 이용 가능‘하다고 합니다. 총 사업 비용은 39.6조 원으로 7만 ~ 8만 가구 정도 혜택받을 수 있습니다. 정부의 주택 시장 활성화하려는 노력입니다.
위의 내용과 달리 필자는 조금 다른 생각을 합니다. ‘특례보금자리론’을 시행하는 진정한 이유는 바로 ‘세금’ 때문입니다. 현재 부동산 거래가 급감함에 따라 지방자치단체의 주 수입원이라고 할 수 있는 ‘취득세’가 급감하였습니다. <서울경제> 뉴스에서는 부동산 거래가 급감하자 서울시의 취득세 수입은 작년 대비 5% p 이상 감소할 것으로 판단된다고 합니다. 문제는 서울시보다 다른 지방자치단체가 더 문제입니다. 지방의 경우 인구 밀도가 서울, 경기도 보다 낮아 더욱 급격한 세수 감소가 예상된다고 합니다.
또 다른 이유는 기존 ‘보금자리론’의 기능적 문제입니다. <데일리 한국> 뉴스에서는 이렇게 기사를 발행했습니다. 민주당 윤영덕 의원실에서는 주택금융공사로부터 받은 자료를 분석했는데요. 주택 가격 상승으로 인하여 6억 원 이하의 주택수가 줄어들어 보금자리론의 실적이 급감했다고 분석했습니다. 실제로 2019년 보다 2022년의 보금자리론 실적은 9분의 1로 줄어들었습니다. 대출 금액으로 보면 4조 2,088억 원에서 6,693억 원으로 급감했습니다. 집의 가격이 상승하는 반면 보금자리론의 대출 기준과 어긋나는 점은 사실입니다.
정부는 이 두 가지 사항을 기반으로 ‘특례보금자리론’을 시행 이유라고 생각합니다. 그러나 무분별한 대출은 또 다른 문제를 발생시킵니다. 이에 대한 이야기는 마지막 챕터에서 말씀드리겠습니다.
2. 보금자리론과 차이점
기존 보금자리론과 차이를 정리해 보았습니다.
1) 운영 기간 및 통합
많은 차주(대출자)의 금리 부담 경감을 위해 2023년 1월 30일부터 1년(한시적) 동안 ‘일반형 안심전환대출’과 ‘적격대출’을 ‘특례보금자리론’에 통합하여 운영합니다. 개편된 보금자리론 운영 기간에는 기존 보금자리론 및 적격대출은 취급이 중단됩니다.
2) 이용 요건
| 구분 | 보금자리론 | 특례보금자리론 |
| 금리 | 4.75 ~ 5.05% | 우대형: 4.65 ~ 4.95% 일반형: 4.75 ~ 5.05% |
| 대출 가능 주택 가격 | 최대 6억 원 | 최대 9억 원 |
| 대출 한도 | 최대 3억 6천만 원 | 5억 원 |
| 소득 기준 | 부부 합산 7,000만 원 | 제한 없음. |
- 대출 가능한 주택 가격이 기존 6억 원에서 9억 원으로 올랐습니다. 현재 적격 대출 기준과 동일합니다.
- 최대 대출 한도는 기존 3억 6천만 원에서 5억 원으로 향상되었습니다. 현재 적격 대출 기준과 동일합니다.
- 신청 소득 한도는 기존 7,000만 원 ~ 1억 원이었습니다. 소득 한도 기준은 없어집니다. 이번 개편의 가장 큰 변화입니다.
- 금리는 MBS 발행금리 기준으로 산정된 적정금리에서 일정 수준 인하한 우대금리를 적용할 예정입니다.
주택 가격에 대한 유의 사항이 있습니다. ‘KB 시세’ 9억 원 이하의 주택이 대출 가능합니다. 이 뜻은 주택 구매자의 주택 구입금액이 아니라는 것입니다. 예를 들어 8억 5천만 원에 주택 매입을 하였습니다. 하지만 KB 시세가 9억원이 넘는다면 특례보금자리론 대출은 불가능합니다. KB 시세가 없는 경우, 주택 공시가격과 감정평가액 순서대로 시세 책정이 됩니다.
최대 대출한도가 5억 원으로 향상이 되었다는 것은 대출 가능 금액이 9억 원으로 향상됨에 따른 자연스러운 현상입니다. 이것은 LTV, DTI와 관련이 있는데요. 다음 챕터에서 확인해 보도록 하겠습니다.
대출 소득 한도가 없어지는 파격적인 정책을 시행합니다. 이것은 장점이 될 수도 있고, 단점이 될 수도 있습니다. 확실한 점은 가계부채가 증가하는 가정이 많이 생길 수밖에 없다는 것입니다. <국가지표체계>에 따르면 우리나라 가계부채비율이 꾸준히 증가하고 있습니다.
조사를 시작한 2012년부터 꾸준히 증가하여 2021년에는 206.5%까지 상승했습니다. 이는 부채 상환에 대한 지출이 많아지고 있음을 의미합니다. 대한민국은 OECD 국가 중 높은 편에 속합니다.
| 2019 | 2020 | 2021 | |
| 덴마크 | 253.2 | 259.2 | 254.6 |
| 네덜란드 | 228.7 | 224.9 | 221.7 |
| 노르웨이 | 243.8 | 247.4 | 241.0 |
| 한국 | 188.2 | 197.8 | 206.5 |
| 스웨덴 | 189.5 | 199.9 | 202.9 |
가계부채 비율이 높은 다른 국가들은 더 높아지지 않고 현상 유지를 하고 있습니다. 반면 대한민국은 매년 꾸준히 증가하고 있습니다. 보금자리론의 대출 소득 한도가 없어지면 가계 부채 비율은 더 가파르게 향상될 것입니다. 하지만 지자체 수입은 증가할 수 있습니다.
보금자리론 금리 결정은 MBS 발행금리 기준으로 정해집니다. MBS의 뜻은 ‘주택저당증권’이라고 불립니다. 금융기관이 주택 담보로 장기 대출을 해준 저당채권을 대상자산으로 하여 발행한 증권입니다. 이것을 MBS라는 상품을 발행해서 투자자들에게 판매가 됩니다. 판매가 된 MBS를 현금화하여 금융회사로 지급이 됩니다.
위의 사진과 같이 MBS 발행금리는 2022년 11월에는 무려 5.41%였습니다. 주택금융공사가 손해를 보면서 판매를 하고 있습니다. 12월에는 주택 수요 감소로 다소 낮아지긴 했습니다. 5.00% 금리가 현재는 적당해 보입니다.
자금 용도는 신규 구매, 대환, 보전 모두 현재와 동일합니다. 주거 형태는 부동산 등기부등본 상 주택으로 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택만 가능합니다. 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등은 해당이 안 됩니다. 주거용 오피스텔만 소유하고 있다면 무주택에 해당됩니다.
주택 보유수는 무주택 또는 1주택 소유하고 있다면 신청 가능합니다. 1주택자는 일시적 2주택으로 기존 주택을 2년 이내에 매도해야 합니다.
3. 특례보금자리론 DSR, LTV, DTI
특례보금자리론 LTV, DTI 적용은 아래와 같습니다.
| 구분 | LTV | DTI | |
| 비규제 지역 | 아파트 | 70% | 60% |
| 기타 주택 | 65% | ||
규제 지역의 LTV, DTI는 더 낮으나 의미가 없습니다. 주택 가격이 9억 원이 넘기 때문입니다.
현재 주택금융공사에서는 DSR을 적용하고 있지 않습니다. 특례보금자리론 DSR도 적용되지 않습니다. LTV란 주택 가격에 대하여 대출 가능 금액의 비율입니다. 간단한 예시로 결과를 확인하겠습니다.
| 주택가격 | 보금자리론 대출 가능 금액 | 특례보금자리론 대출 가능 금액 |
| 5억 원 | 3억 3천 만원 | 4억 원 |
| 6억 원 | 3억 6천 만원 | 4억 원 |
| 7억 원 | 3억 6천 만원 | 4억 7천 만원 |
| 8억 원 | 3억 6천 만원 | 5억 원 |
| 9억 원 | 3억 6천 만원 | 5억 원 |
DTI란 차주(대출하는 사람)의 소득으로 부채 상환 능력을 평가하는 지표입니다. 만약 부부 공동명의로 구입 예정이면 소득 합산 가능합니다. DTI 평가 시 부채도 합쳐져 평가됩니다. 부부라면 배우자 부채도 합산됩니다. 간단한 예시로 결과를 확인하겠습니다. 거치기간은 30년, 대출 금리는 5%로 정하겠습니다.
| 연간소득 | 분할방식 |
| 5천 만원 | 원리금 균등: 4억 5천 만원까지 대출 가능(57.98%) 원금 균등: 3억 5천 만원까지 대출 가능(57.8%) 체증식: 4억 원까지 대출 가능(55.2%) |
| 6천 만원 | 원리금 균등: 5억 원까지 대출 가능(53.68%) 원금 균등: 4억 원까지 대출 가능(55.05%) 체증식: 5억 원까지 대출 가능(57.5%) |
| 7천 만원 | 원리금 균등: 5억 원까지 대출 가능(46.01%) 원금 균등: 5억 원까지 대출 가능(58.98%) 체증식: 5억 원까지 대출 가능(49.29%) |
연간 소득이 6천만 원 이상이라면 최대 대출 금액 5억 원까지 가능합니다.
LTV 결과로 확인이 가능한 점은 5억 원 ~ 7억 원 정도의 주택 수요가 많이 늘어날 것으로 예상됩니다. 그리고 대출 한계 금액을 5억 원으로 정해 가계 부채 비율을 관리하겠다는 것입니다. DTI 결과로 확인 가능한 점은 2인 가구와 3인 가구 수요가 타깃이라고 보입니다.
4. 정부 발표 자료 주요 요점 정리
정부 보도 자료를 정리하면 다음과 같습니다.
상환 방식
기존과 동일하게 원리금 균등, 원금 균등, 체증식 상환 방식으로 구성 됩니다. 대출 기간이 길다면 체증식 상환 방식을 고려해 보세요. 다른 상환 방식보다 이자액은 가장 많습니다. 하지만 시간의 지날수록 돈의 가치는 낮아집니다. 반면 수입은 증가할 것이 예상이 되니 30년 이상 대출이라면 추천드립니다. 체증식 상환 가입은 연령이 만 40세 미만 가입 가능합니다. 50년 만기 대출 시 체증식 상환 방식은 이용이 불가능합니다.
자금 용도
- 구입 용도: 주택 구입 용도 대출 가능합니다.
- 상환 용도: 기존 대출 상환 용도 가능합니다. 배우자가 받은 기존 대출도 특례보금자리론으로 상환 가능합니다.
- 보전 용도: 임차 보증금 반환(기존 전세입자 대출) 및 추가 임차 보증금 보전 용도 가능합니다.
- 대환 용도: 기존 대출된 잔액 이상으로 대출할 수 없습니다. 대환 용도 신청 시 중도상환 수수료는 면제됩니다. 추후 시중금리가 하락하여 다른 대출로 대환 하려는 경우에도 중도상환수수료는 면제됩니다.
주택 보유수
무주택 또는 1주택자(일시적 2주택자)가 신청 가능합니다. 일시적 2주택자의 경우 기존 주택을 2년 이내에 처분해야 합니다. 분양권, 입주권도 주택 보유로 간주합니다.
대출 금리
대출 금리는 ‘우대형‘과 ‘일반형‘이 있습니다. ‘우대형‘은 주택 가격 6억 원 이하, 부부 소득 합산 1억원 이하인 차주가 적용됩니다. 그 외는 모두 ‘일반형‘입니다.
| 만기 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 | 40년 | 50년 |
| 우대형 | 4.65% | 4.75% | 4.80% | 4.85% | 4.90% | 4.95% |
| 일반형 | 4.75% | 4.85% | 4.90% | 4.95% | 5.00% | 5.05% |
다음은 적용 가능한 우대 금리입니다.
| 구분 | 상세 요건 | 우대금리 | 중복 적용 | |
| 주택 가격 | 소득 | |||
| 아낌 e | 9억 원 | 10bp | 가능 | |
| 저소득 청년 | 6억 원 | 6천만 원 | 10bp | 최대 80bp |
| 사회적 배려층 | 6천만 원 | 40bp | ||
| 신혼 가구 | 7천만 원 | 20bp | ||
| 미분양주택 | 8천만 원 | 20bp | ||
보도 자료에서는 대출 금리 상승을 예고하고 있습니다. 지금까지 주택금융공사에서 손해를 감수하면서 금리를 올리지 못했습니다. 하지만 위에서 언급한 바와 같이 MBS 발행 금리에 맞출 수밖에 없습니다. 2022년 12월 MBS 금리는 4.717%로 전월보다 다소 감소했습니다. 하지만 특례보금자리론이 시행되고 다시 대출이 늘어나게 되면 MBS 금리는 다시 높아질 것입니다. 정부에서 최대한 억제를 하겠지만 글로벌 금리 상승이 지속된다면 한 번 정도 금리 상승을 할 수 있습니다.
지금까지 2023년에 시행되는 특례보금자리론에 대해 알아보았습니다. 1년 동안 시행되는 한시적 상품이기 때문에 쉽게 금리를 변동하지 못할 것입니다. 그러므로 주택 구매, 상환 계획이 있다면 고려해 보세요. 시중 금리가 더 낮아지면 중도 상환 수수료도 없기 때문에 충분한 매력이 있습니다. 대출 실행일은 신청일부터 30일 이후 가능합니다. 특례보금자리론을 이용 예정이라면 넉넉하게 자금 운영 계획을 준비하세요. 주택 구매 예정이라면 반드시 ‘KB 시세’ 조회 후 진행하십시오. 9억원의 기준은 ‘KB 시세’입니다.
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