건물 부동산 등기부등본 보는 법 (열람) 마스터: 2편

월세, 전세 계약 등으로 등기부등본 열람하려니 놓치는 부분이 있는지 불안하신가요? 자주 접하지 않는 서류이기 때문인데요. 이 글은 누구나 쉽게 건물, 집합건물에 해당하는 부동산 등기부등본 보는 법을 알기 쉽게 안내해 드립니다.

건물, 집합건물 부동산 등기부등본 구성
부동산 등기부등본 용어
실전! 부동산 등기부등본 열람: 보는 법

건물, 집합건물 부동산 등기부등본 구성

월세, 전세, 매매 등의 사유로 부동산 계약 전 반드시 확인해야 하는 사항이 있죠? 바로 부동산 등기부등본 발급입니다. 주로 월세, 전세, 매매에 해당하는 부동산 등기부등본은 건물, 집합건물에 해당되는데요. 본인이 계약하려는 부동산이 어디에 해당되는지 확인해 볼까요?

건물: 하나의 독립적인 건물로 등기된 건물(단독주택, 다가구주택, 단일 상가 등)
집합건물: 1동의 건물을 여러 개로 구분하여 등기된 건물(아파트, 빌라, 오피스텔, 상가 등)
토지: 대지, 도로, 전답, 임야 등

본인에게 해당되는 부동산 등기부등본 종류를 확인했다면 <인터넷 등기소>에서 쉽게 발급받을 수 있습니다. 디테일한 등기부등본 발급 방법이 궁금하다면 아래 링크를 통해 확인하고 이 글을 보는 것을 추천드립니다.

[실전! 부동산 등기부등본 발급 방법: 1편]

토지 부동산 등기부등본은 건물은 대지, 임야 등 순수한 토지에 대한 서류입니다. 오늘 우리가 알아볼 내용은 아파트, 빌라, 상가, 단독주택 등에 해당되는 건물, 집합건물 부동산 등기부등본 보는 법입니다.

부동산 등기부등본 구성은 3가지로 나뉩니다.

표제부: 해당 건물의 부동산 형태에 대해 기재되어 있는 부분
- 소재, 면적, 용도, 대지권, 전유부 등
갑구: 해당 건물의 소유권에 대한 정보가 기재되어 있는 부분
- 소유권, 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기, 경매개시결정 등
을구: 해당 건물의 소유권 제외한 권리관계에 대한 정보가 기재되어 있는 부분
- 전세권, 저당권, 근저당권, 지역권, 지상권 등

등기부등본 구성하는 3요소는 모두 중요한 포인트가 있습니다. 부동산 계약 전 반드시 모든 사항을 체크해야 하기 때문에 이해가 쉽도록 용어부터 확인해 보겠습니다.

부동산 등기부등본 용어

부동산 등기부등본은 아래와 같은 모습과 순서대로 구성되어 있는데요.

[표제부 > 갑구 > 을구] 순서입니다. 차례대로 해당되는 용어를 알아보겠습니다.

1. 부동산 등기부등본 표제부

등기부등본 표제부는 건물 형태에 대해 기재되어 있는 부분입니다.

표제부 종류: 해당 건물에 대한 표제부 종류입니다. 건물과 집합건물은 표제부가 다릅니다.
- 건물: 표제부가 1개입니다.
- 집합건물: 표제부가 2개입니다. 집합건물은 여러 곳으로 구분되어 있기 때문에 건물 전체에 대한 표제부 1개, 전유부(해당 호실)에 대한 표제부 1개가 존재합니다.
표시 번호: 등기된 순서입니다. 빨간 줄이 그어져 있는 부분은 현재 말소된 권리이므로 유효하지 않는 권리입니다.
접수: 등기 신청서를 접수한 날짜입니다.
소재 지번, 건물명칭 및 번호: 해당 건물의 소재지, 건물 이름입니다.
건물 내역: 해당 건물을 구성하는 건물 내역입니다. 건물 소재와 각 층의 면적을 확인할 수 있습니다. 집합건물일 경우 해당 호실의 용도를 반드시 확인하시길 바랍니다. 특히, 사업으로 인해 부동산 계약을 할 경우 해당 호실의 용도가 중요한데요. 사업 종류에 따라 입주가 불가능할 수 있기 때문입니다. 거주를 위해 입주하는 경우도 확인해야 하는 사항이 있는데요. 해당 호실이 주거용이 아닌 사업용으로 등록되어 있다면 입주는 가능하지만 ‘전세권 설정’과 같은 세입자 보호는 불가능합니다.
등기원인 및 기타 사항: 등기원인 및 명칭 변경, 지번 변경 등 사항 표시합니다.

대지권 목적인 토지의 표시: 해당 건물 소재지의 대지권 면적, 소재지번에 대한 내용입니다.
- 소재지번: 건물 대지의 소재지번입니다. 앞서 안내해 드린 건물의 소재지번과 동일 여부만 확인하면 됩니다.
- 지목: 토지 용도입니다. 일반적인 아파트, 빌라, 상가 등이라면 ‘대’로 표시됩니다.
- 면적: 해당 토지의 면적입니다.
- 등기원인 및 기타 사항: : 등기원인 및 명칭 변경, 지번 변경 등 사항 표시합니다.
표제부: 위 예시는 ‘집합 건물’이기 때문에 전유부(해당 호실)에 대한 표제부가 하나 더 발생합니다. 해당 호실의 면적과 호실을 정확하게 확인하세요.
대지권의 표시: 전유부에 대한 대지권입니다. 집합건물의 경우 토지와 건물은 함께 구성됩니다. 위 사진을 보면 ‘대지권 비율’이 해당 호실의 지분 비율을 나타내고 있습니다. 이는 총 대지 면적의 해당 호실의 지분입니다.

건물 등기부등본이라면 표제부가 하나 밖에 없기 때문에 이것만 확인하면 됩니다. 집합건물 등기부등본이라면 표제부가 두 개라고 말씀드렸죠? 1개 건물에 대한 표제부에서 중점적으로 확인해야 하는 사항은 ‘건물 내역’의 해당 층에 대한 ‘용도’입니다. ‘주거’가 목적인데 상업 시설 용도로 허가된 호실에 입주하면 안 되겠죠?

전유부분(해당 호실) 표제부는 정확한 층과 호실을 확인하세요. 대지권은 일정한 비율로 나눠져 있으나 하나만 기억하면 됩니다. 아래 사진을 확인해 볼까요?

‘등기원인 및 기타 사항’에 ‘대지권에 대한 별도 등기 있음’입니다. 이상하지요? 앞서 안내해 드린 바에 따르면 집합건물일 경우 토지와 건물은 함께 구성된다고 했는데 말이죠. 다양한 이유가 있지만 대표적으로 건축주가 건축 시 토지 담보 대출을 진행 후 분양대금으로 대출금 상환하고 세대별 토지 등기가 진행되어야 하는데 이것이 제대로 행해지지 않은 경우입니다. 토지 별도 등기가 기재되어 있다면 ‘토지 별도 등기’를 반드시 발급해 확인해 봐야 합니다. 토지 근저당권 설정되어 있는 경우라면 계약하지 않는 것이 좋습니다.

2. 부동산 등기부등본 갑구

부동산 등기부등본 보는 법 중 매우 중요한 요소인 ‘갑구’입니다. 해당 건물의 소유권 권리에 대한 내용인데요.

순위 번호: 등기된 순서입니다. 마지막에 기재된 순위번호가 최종 소유권에 대한 권리입니다.
등기 목적: 소유권 보존, 이전, 압류, 가압류 등 다양한 목적이 기재됩니다. ‘등기 목적’이 복잡하고 지저분하다면 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.
접수: 등기 신청서를 접수한 날짜입니다.
등기원인: 등기 목적에 대한 원인입니다.
권리자 및 기타 사항: 권리를 신청한 사람입니다. 이를 통해 해당 부동산이 어떤 상태인지 추측할 수 있습니다.

‘갑구’에서는 등기 목적이 매우 중요한데요. 웬만하면 거래를 피하는 것이 좋은 등기 목적 종류를 안내해 드립니다.

압류: 채권자(돈 받을 사람)가 채무자(돈 빌린 사람)의 목적물(해당 부동산)을 임의로 처분하지 못하도록 막아두는 임시 조치입니다. 압류는 국가 기관만 가능합니다.
가압류: 압류와 마찬가지입니다. 가압류는 누구든지 가능합니다. 가압류는 해당 부동산을 경매와 같은 강제집행 절차는 불가능합니다. 소송 절차를 통해 압류를 진행할 수 있습니다. 경매로 인해 매각된다면 ‘가압류’ 신청자도 순위에 의해 채무자 부채를 돌려받을 수 있습니다. 그래서 부동산 등기부등본 열람 시 가압류 설정 날짜를 확인해야 합니다.
가처분: 가압류는 돈을 돌려받기 위한 절차라면, 가처분은 해당 부동산의 소유권을 안전하게 확보하기 위한 수단입니다. 해당 부동산의 소유권을 처분하지 못하도록 막아두는 조치입니다. 대표적인 가처분 항목은 아래와 같습니다.
- 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 처분 행위 금지
가등기: 매매 계약을 했는데 등기를 바로 할 수 없는 경우 매수자 순위를 지키기 위해 하는 등기입니다. 가등기를 하게 되면 해당 부동산의 이중매매, 강제 집행으로 발생하는 소유권 이전 방해를 사전에 막을 수 있습니다. 가등기가 걸려있는 매물을 거래한 경우 본등기가 된다면 소유권 효력을 잃게 되므로 거래를 하지 않는 것이 좋습니다.
예고등기: 소유권에 대한 소송이 제기된 경우 법원에서 제3자에게 이를 알리기 위한 등기입니다. 사실상 효력은 없지만 해당 부동산 계약하고자 하는 사람들의 피해를 막기 위한 제도입니다. 예고등기가 설정되었다면 거래를 하지 않는 것이 좋습니다.
경매개시결정: 법원에서 경매 신청이 적합하다고 판단하여 경매 절차를 시작한다는 뜻입니다. 앞서 안내해 드린 압류 절차도 동시에 진행됩니다.

3. 부동산 등기부등본 을구

부동산 등기부등본 을구 보는 법을 안내해 드립니다. ‘을구’는 소유권 이외의 권리에 대한 내용인데요. 당연히 등기부등본 열람 시 중요한 항목입니다.

순위 번호: 갑구와 다르게 앞 번호부터 권리가 인정됩니다. 예를 들어 해당 부동산이 문제가 발생되어 경매 절차에 진행된다면 앞 번호부터 변제됩니다.
등기 목적: 전세권, 저당권, 근저당권, 지역권, 지상권 등 다양한 목적이 있습니다.
접수: 등기된 날짜입니다.
등기원인: 등기 목적의 원인입니다.
권리자 및 기타 사항: 권리자와 금액 등을 확인할 수 있습니다. 이 금액들이 중요합니다. 쉽게 볼 수 있는 근저당권은 소유자가 대출한 금액입니다. 대출 금액이 너무 높다면 전세 계약은 다시 한번 고민해 봐야 합니다. 하지만 전세권 설정, 전세보증금 반환 보증이 가능하다면 계약을 진행해도 무방합니다.

자주 발생하는 부동산 등기부등본 을구 등기 목적의 종류를 안내해 드립니다.

저당권: 확정된 채무를 변제받을 권리입니다. 주로 1회 성 거래에 사용되며 실제 채무 금액을 정확하게 설정합니다.
근저당권: 확정되지 않은 채무를 변제받을 권리입니다. 일반적으로 해당 부동산 소유주가 은행을 대상으로 진행한 대출이라고 생각하면 됩니다. ‘을구’에서 가장 많이 볼 수 있습니다. 거래 횟수는 정해져 있지 않고 한도 금액을 미리 설정되어 있습니다. 해당 소유주가 대출금을 다 갚더라도 말소하지 않는 이상 유효합니다.
전세권: 세입자가 보증금을 청구할 수 있는 권리입니다. 계약 전 전세권 설정이 되어 있다면 본인보다 먼저 임대 계약한 임차인이 있다는 뜻입니다. 이를 계약하게 된다면 전세권 설정 임차인보다 후순위가 됩니다.

부동산 등기부등본 을구의 권리 순위는 앞 번호부터라고 안내해 드렸습니다. 그래서 문제 발생 시 앞 번호부터 권리를 누릴 수 있습니다. 하지만 임차인 보증금 우선변제권 제도가 있습니다. 아래에 해당되는 소액임차인의 보증금은 우선 보호받을 수 있으니 참고 바랍니다.

서울특별시: 1억 6,500만 원 이하 계약(5,500만 원 우선 변제)
세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시: 1억 4,500만 원 이하 계약(4,800만 원 우선 변제)
광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 8,500만 원 이하 계약(2,800만 원 우선 변제)
그 밖의 지역: 7,500만 원 이하 계약(2,500만 원 우선 변제)

‘을구’는 확인 시 현재 주택 시세와 선순위 채권 합한 금액을 계산해 보세요. 문제 발생 시 본인 거래금을 돌려받을 수 있는지 확인하는 절차입니다. 전세권 설정할 예정이라면 선순위 권리자 금액 합산해 보고, 후순위라도 문제 발생 시 돌려받을 수 있는 금액으로 계산된다면 계약해도 됩니다. 또한, 근저당 금액이 높지만 전세보증금 반환 보증에 가입할 수 있다면 계약해도 무방합니다.

실전! 부동산 등기부등본 열람: 보는 법

지금까지 안내해 드린 정보를 바탕으로 부동산 등기부등본 보는 법을 안내해 드립니다. 등기부 등본을 살펴보면 이 부동산의 전체적인 흐름을 파악할 수 있습니다. 가장 먼저 표제부를 확인해 보겠습니다.

1개 건물에 대한 표제부를 먼저 확인 가능합니다. 위 표제부를 보면 다양한 층으로 구성된 집합건물임을 알 수 있습니다. 지하 3층, 지상 8층으로 구성되어 있으며 2012년 6월 13일에 등기 처리되었습니다. 2018년 7월 1일 행정구역 명칭 변경으로 등기 변경되었네요. 다음 장을 살펴보겠습니다.

이 건물에 대한 대지권을 확인할 수 있습니다. 지목은 ‘대’로 대지에 해당됩니다. 총 건물 면적은 총 311㎡입니다. 건물과 동일한 날짜에 행정구역 명칭 변경이 발생했습니다.

두 번째 표제부입니다. 해당 건물의 해당 호실(세대)에 대한 표제부인데요. 6층 603호네요. 해당 호실의 면적은 69.67㎡입니다. 해당 호실에 대한 대지권을 살펴보면 전체 면적 311㎡ 중 18.45㎡가 해당 호실의 대지권입니다. 토지 별도 등기가 발생했다가 소멸된 것을 확인할 수 있습니다. 이런 경우는 대부분 건축주가 토지 대출 후 건물이 완공되면 토지 지분을 목적에 맞게 정리된 것입니다. 토지 별도 등기가 말소되면서 전유부분의 ‘소유권 대지권’으로 변경된 경우입니다.

갑구를 살펴보면 순위 번호 1번 소유권 보존은 2012년 6월 13일 최초 분양받은 사람입니다. 2012년 8월 31일 다른 사람에게 소유권 이전되었습니다.

순위 번호 2-1 등기 명의인 변경을 보면 주소가 해당 건물로 변경되었습니다. 실제 거주를 위해 매매한 주택으로 볼 수 있습니다.

2018년 3월 22일에 소유권 이전이 또 발생했습니다. 다른 사람에게 1억 4,300만 원에 매매한 것으로 보입니다. 이후 2020년 7월 31일에 소유권 이전이 또 발생했네요. 이때 매매 금액은 1억 7,900만 원입니다.

그 후 ‘압류’가 발생했습니다. 위 압류 내용으로 보면 순위 번호 4번 소유권자가 인천광역시 미추홀구에 세금 문제로 압류 등기된 모습입니다. 2021년 11월 19일에 세금 문제를 해결하고 압류를 해제하였습니다. 하지만 2022년 1월 25일에 포천 세무서에서 압류를 진행했습니다. 4번 소유자는 포천시에서도 세금 문제가 발생한 것으로 보입니다. 이는 아직까지 해결되지 않는 모습입니다.

순위 번호 8번을 보면 ‘강제 경매 개시 결정’이 이루어졌는데요. 이를 보고 추측할 수 있는데요. 경매 신청자가 주택 도시 보증 공사입니다. 이는 세입자가 ‘전세보증금 반환 보증 보험’에 가입된 상태라고 추측 가능합니다. 전세권에 대한 내용은 ‘을구’에서 추가 확인할 수 있겠지요?

위 ‘갑구’는 현재 경매 진행 중입니다. 갑구를 보고 판단할 수 있는 내용은 4번 소유자의 세금 미납입니다. 경매 절차가 마무리되면 포천시에 세금이 가장 먼저 공제됩니다.

부동산 등기부등본 ‘을구’ 열람해 보겠습니다. 을구는 앞 번호가 말소되지 않고 존재한다면 변제 시 선순위입니다. 순위 번호 1번 2012년 6월 13일 첫 소유자는 주식회사 예나래 저축은행에 1억 6,900만 원 대출받았습니다. 일반적인 대출이라면 등기 목적은 ‘근저당권 설정’입니다. 현재는 빨간색으로 말소되어 있기 때문에 유효하지 않습니다. 순위 번호 2번을 보면 1번에 대한 근저당권 말소되었네요.

순위 번호 4번까지 근저당권 설정되어 있다가 말소(5번, 6번) 되었습니다. 현재 최종 소유자는 갑구의 4번으로 확인됩니다. 순위 번호 7번을 살펴보면 ‘주택임차권’ 등기 등록되었습니다. 금액을 살펴보면 1억 7,900만 원으로 전세 보증금으로 보입니다. 임대 기간이 종료된 후 전세 보증금을 돌려주지 않자, 세입자는 임차권 등기 명령 신청하였습니다. 이 결과를 가지고 전세보증금 반환 보증 보험으로 해결했습니다. 그래서 ‘갑구’의 주택도시 보증 공사에서 보험으로 해결해 준 후 해당 부동산을 경매 신청한 것입니다.

만약 해당 부동산을 경매 참여하고 싶다면 어떤 점을 고려해야 할까요? 가장 먼저 확인해야 하는 사항은 현재 부동산 시세입니다. 그리고 주택도시 금융 공사에서 신청한 1억 7,900만 원이겠네요. 여기서 끝일까요? 아니죠. 포천시에 미납된 세금도 있습니다. 이 금액을 합친 값과 부동산 시세와 비교해 보세요. 합한 금액이 현재 부동산 시세 보다 비싸다면 경매 참여할 이유가 전혀 없겠지요? 가장 좋은 것은 이렇게 지저분한 물건은 취급하지 않는 것입니다.

지금까지 건물, 집합건물 부동산 등기부등본 보는 법에 대해 실제 열람을 진행하면서 안내해 드렸습니다. 필자가 예시로 든 부동산은 현재 경매가 진행되고 있는 지저분한 등기부등본입니다. 대부분 깨끗한 상태이니 그리 걱정하지 않아도 됩니다. 다만, 조심해야 할 부분은 위 예시처럼 지저분한 부동산은 피하시길 추천드립니다.

아파트 계약 예정이라면 괜찮지만 상가, 빌라, 단독주택 등 전세, 월세를 계약할 예정이라면 반드시 ‘건축물대장’의 표제부를 확인해야 합니다. 추후 문제가 발생할 가능성이 충분하기 때문이죠. 건축물대장 무료 발급 및 열람 방법에 대한 안내는 아래 링크를 통해 확인할 수 있습니다.

[너무 쉽게 세움터 건축물대장 발급, 조회, 열람하는 법!]

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